“被豪宅化”改善产品迭代向别墅靠拢

2016-08-03 来源:锐理数据 阅读:

随着住宅产品的更新迭代,2016年上半年成都楼市90平方米以上的产品销售占比达到了59%,改善元年一说逐渐成为成都楼市的共识。

进入到2016楼市下半程,有正在全速跑量的龙湖、北大资源、新希望等专注首改的项目,久未露面的华润金悦湾、麓湖等再改楼盘也要大展身手。一场关于“改善”市场的鏖战正悄然打响。


改善需求激活
总价150万成首改与再改分水岭


从近两年半成都楼市各面积段产品的月均备案面积对比情况中,大面积段产品的市场活跃度明显走高,包括华润、龙湖、蓝光、北大资源等开发商均将产品主力面积段加大。


锐理数据统计,从2016年开始,成都市场发生明显变化,90—130平方米面积段月均备案面积突然走高,70—90平方米面积段显著下降,其它面积段曲线趋势仍与前两年重合。可以见得,以90—130平方米面积段为主的首改类产品,正在成为市场销售主力。


在销售总价段上的表现依然如此,100—150万区间内的产品月均备案面积在今年上半年大幅度上升而150万以上总价段的产品还无明显变化。


这表明,随着华润金悦湾2期悦府、蔚蓝卡地亚花园城、麓湖轻奢产品系列等平层豪宅类产品的陆续问世,150万成为成都楼市首改与再改产品显著的分水岭


“被豪宅化”改善产品迭代向别墅靠拢

2014年—2016年上半年,成都住宅产品不同面积段月均备案面积对比图

 

都知道首改卖得好
货量充足的再改盘同样“势头喜人”


表现在产品上,成都楼市产品发展趋势也在向“舒居”类转向。据锐理观察,今年上半年打出“改善牌”的房企不在少数,无论是首改亦或再改项目均取得了不错的销售表现。


首改类产品占据半壁江山


从个盘成交情况来看,锐理统计了2016年1月至今成都楼市备案成交面积排名前20的项目,以90—150平方米面积段为主力的项目,占据了榜单中的半壁江山。其中前十的项目里,有8个项目的主力面积段分布在90—130平方米。不难看出,在上半年的成都市场中,针对首改人群推出的各类产品,均取得了不错的销售业绩。


再改类产品后来居上


改善类产品中针对再改人群推出的城市大平层、精装类、洋房类产品,在今年上半年部分项目同样迎来了销售牛市。


锐理统计了2014—2016年1月至7月间,成都楼市在售项目中的几大再改类典型项目备案销售面积情况,今年上半年备案销售面积超过2万方的项目达到8个,而在去年同期这个数目仅有6个。


如下图所示,近三年间一直处于销售期的项目,经历过前两年的销售低谷后,在今年上半年迎来了一轮显著上涨,有4个项目备案销售面积与去年同期相比涨幅均超过了100%。以精装平层豪宅代表华润金悦湾为例,该项目在今年上半年卖了5个亿,备案销售面积近3.5万方。


在这轮回暖势头中,金悦湾一期产品在上半年基本完成去化,也加速了二期产品的问世。从下表中能看出,这也是金悦湾近三年来最好的销售表现。


当然,也不乏麓湖、锦天府等因供货原因影响导致销量下降的情况。伴随这轮改善市场回暖的春潮,成都再改、豪改市场也迎来久违的小阳春。可以预见,2016的下半年,改善类产品的销售走势或将成为成都楼市的全新风向标。


“被豪宅化”改善产品迭代向别墅靠拢
“被豪宅化”改善产品迭代向别墅靠拢
2014——2016年前7月成都楼市再改类产品备案成交面积同比走势

 

产品迭代
没有双套房都不好意思称改善


从今年上半年新入市项目来看,无论是首改,或者再改类在产品形态上已能看出改善产品“迭代更新”的端倪。


中泰设计曾对2016年成都房地产产品设计的变化与趋势做过专题研究,在这份报告中我们看到,大宽厅、多面宽、多套房、可变空间、女性主导(双衣帽间、生活阳台及景观阳台功能升级),成为2016年成都楼市产品最显著的五个发展趋势


面积更宽更阔绰的舒居时代来临


为了让居住空间上有更高的舒服度,改善产品在空间尺度上做了多项调整,比如大宽厅、多面宽的设计趋势便是时下首改及再改市场中最常见的两大手段。


为实现横向尺度上的“大宽厅”效果,在“厅”的设计上,改善产品通常会选择中间无隔墙的横厅设计,这在近年来的成都市场中十分常见,与此同时,三厅合一的设计理念也逐步受到客户认同。


比如华润金悦湾即将推出的2期悦府产品,其中182平方米户型便做了横厅设计,餐厅与客厅呈横向排列,穿堂风从厅中而过,居住舒适度不言而喻;同时,两厅均有观景面保证了室内采光,而近5.5米进深、横向10.3米的大宽厅设计,在空间尺度上十分阔绰。


“被豪宅化”改善产品迭代向别墅靠拢
金悦湾2期悦府182平方米户型

 

华润金悦湾在做一期产品时,已提出了三厅合一的设计理念。在二期悦府产品上,从一期最受欢迎户型中升级而来的213平方米四房户型,在原有客、餐厅的基础上,又增加一处偏厅设计,以满足客户在花卉种植、儿童娱乐、友人小聚等方面的多样化生活需求。


“被豪宅化”改善产品迭代向别墅靠拢
金悦湾2期悦府213平方米户型

 

另外,景观阳台局部放大,能放置圆形餐桌的餐厅设计、3.1米~3.4米的层高标准等也是改善型住宅为满足全新舒居需求,在横、纵两个层面对“大宽厅”效果所做出的全新尝试。


我们能看到,在下半年入市的再改项目中,华润金悦湾已将二期产品层高调至3.15米,蔚蓝卡地亚花园城亦如此,以充分满足后期业主在中央空调设置,及对更高空间舒适性上的居住要求。

 

而在“多面宽”的设计实现上,由于改善客户都是二次购房,本能地排斥采光差,有对视,凹槽内的户型,在这样的一个客户需求基础上,“多面宽”的户型结构能够从根本上改善日照,通风,景观的问题。


这在再改项目上表现最为明显,比如麓湖麒麟荟项目的190平方米全景舱户型,它将客厅等公共区域打通,设计出270°全景采光面,让居住者在自家便能拥有270°最佳观景面,其舒居尺度自不言而喻。


“被豪宅化”改善产品迭代向别墅靠拢

麓湖麒麟荟190平方米平层户型


双套房配置更好用的舒居户型正流行


在中泰设计师看来,受高地价的逼迫,“被豪宅化”的项目不得不进行产品升级,擅长于别墅产品的“多套房”设计理念,正被高层改善产品仿效。


在华润金悦湾2期悦府产品中,213平方米的四房产品中便做出了双套房的户型,主卧和一个次卧均有独立卫生间设计,其中,主卧室面积有41平方米,配置了衣帽间、起居室。后期居住使用上更方便。


“被豪宅化”改善产品迭代向别墅靠拢
金悦湾2期悦府213平方米户型

 

下半年仍有多个改善项目入市
是市场均分还是高手竞技?


随着成都主城区土地价格的不断回涨,当楼板价已经接近周边销售价格时,为保证足够的盈利空间,“被豪宅化”的产品趋势成为开发商不得不面对的新课题


随着家庭对居住需求的改变,购房者对居住品质的要求越来越高,中泰的市调已透露出,以前的“小三房”、“.5”等户型已暴露出使用缺陷,“不够住”或者“不好用”的产品,让越来越多的家庭选择换房。

 

于是锐理观察到,面对这波改善需求,在下半年即将入市的项目中,除了华润、龙湖、北大资源等传统改善大户将有低密、高密产品入市外,融创、北辰、朗诗、绿城等市场经验颇丰的外来劲旅,旗下高端作品也将陆续入市,其中华润金悦湾即将推出的新产品在一期基础上做了比较大的调整。


据了解,其二期产品悦府包含清水、精装两大类别,产品不仅在面积段上有所调整,精装细节更人性化,在配置上也更接地气。下半年的改善市场,究竟是市场均分还是高手过招,目前来看还甚难判断。

 

那么具体到个案上,在改善市场中,哪些项目正在随市而动?他们在产品设计上有哪些创新与提升?锐理将在下篇做详细解读。

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